-애써 구해놓은 집을 가계약금만 걸어놓은 상태에서 집주인이 해지하려고 하는 경우에 대해서-
가계약을 해제하려면, 먼저 계약이 성립됐는지 여부를 체크해야 한다.
성립조차 인정되지 않는 계약을 두고 해제를 논하는 건 앞뒤가 맞지 않아서다.
그렇다면 어떤 경우에 가계약이 계약으로 성립되는 걸까.
아마 부동산 업계에 물어보면 답변이 제각각 다를 거다.
“구두로만 된 건은 처음부터 계약 성립을 인정할 수 없다”
“계약금만 주고받으면 계약이다”
“중도금과 그 지급일까지 정해지면 계약이 성립된다”
“잔금 지급일을 포함한 계약 전 과정에 대한 합의가 있어야 한다” 등등.
혼란스러운 답변이지만 대법원의 입장은 명확하다.
“가계약서 작성 당시 목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의까지 있었다면,
가계약서에 잔금 지급일이 기재되지 않았고, 후에 서면으로 된 정식계약서를 작성하지 않았더라도
매매계약이 유효하게 성립한다(대법원 2005다39594 판결).”
결국 가계약이나 정식계약의 명칭이 중요한 게 아니란 얘기다.
구두계약일지라도 대상 부동산, 총 매매대금, 계약금 액수, 계약금 지급일, 중도금 액수, 중도금 지급일 등을 합의하면 유효한 계약이다.
계약의 유효성이 인정됐다면, 이제 계약금 반환 문제가 남는다.
많은 집주인은 가계약금의 배액을 배상하면 끝나는 것으로 오해한다.
정식계약에서도 그렇게 하고 있어서다.
실제로 가계약금의 배액만 받으면 계약을 쉽게 포기하는 매수인이 많다.
부동산 중개인도 이런 방식으로 합의를 유도하는 경우가 숱하다.
대법원 판결은 다르다.
“약정된 계약금 일부만이 지급된 경우에도 실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘원래(약정) 계약금’의 배액을 반환해야만 계약을 해제할 수 있다.(대법원 2014다231378 판결)”
이는 매수인의 권리를 보호하기 위해서다.
집주인 입장에선 쥐꼬리만한 가계약금은 계약을 해제하는 데 걸림돌이 되지 않는다.
집주인이 언제든 자유롭게 계약을 해제할 가능성이 높다는 얘기다.
이 때문에 대법원은 집주인이 계약금 중 일부만 받았더라도,
약정한 전체 계약금의 배액을 상환해야만 계약을 해제할 수 있다고 판시했다.
가계약을 체결하고도 해제를 고민하는 집주인으로서는 반드시 염두에 둬야 할 대목이다.
여기서 정말 주의해야할 점.
부동산 중개업자 명의의 통장으로 가계약금을 입금하지말고, 반드시 집주인 명의의 통장에 입금해야 합니다.
가계약은 24시간 내에 해지할 수 있다든지, 3일 내에는 언제든지 돌려받을 수 있다고 생각하는 사람들도 많습니다.
또한 부동산 중개업자도 가계약금을 받으면서 계약이 안 될 경우에 돌려준다고 말하기도 합니다.
그러나 이는 사실이 아닙니다.
가계약금은 ‘매도인과 매수인 사이에 매매계약이 체결되었는지?’ 여부에 따라 반환 여부가 결정됩니다.
이에 대하여 대법원은 “계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고,
이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나,
그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나,
적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다”고 판시하였습니다.
구체적으로 “부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시,
매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면
그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도
매매계약은 성립했다”고 판결했습니다.(대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594 판결)
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